その管理と大規模修繕、本当に適正価格ですか？
マンション購入後、管理費と修繕積立金を管理会社の言われるがままに払っていませんか？
マンションの管理組合運営において理事の専任は輪番制を採用されている管理組合が多く、委託している管理会社の言われるがままに運営することで結果的に「管理費や修繕積立金が足りなくなる」「修繕費の一括徴収」など住民への負担が大きくのしかかるなるケースも少なくありません。
その工事や運営方法が適正価格かどうかも、部材の相場や種類、工事内容など専門的な知識が必要となります。
そもそも管理組合の運営って？
マンションの管理運営は、区分所有者全員からなる管理組合が行います。総会（区分所有法に定める集会）で選任された理事からなる理事会が理事長（管理者）のもとで、マンションごとに定めた管理規約に基づき、総会で議決された事項及び業務を執行することになります。 マンションの維持管理と改修、再生は、専有部分については、その区分所有者が行うが、共有部分については、管理組合が行うことになります。
適切な運営を進めるには中立的な立場の人が必要。
実際に理事の皆様は、普段お仕事をしながらマンションの運営をしているかと思います。
これらを適切にスムーズに遂行するためには、理事会だけではむずかしく、建築士、マンション管理士、管理会社、補修会社など部外の専門家や専門会社の協力が必要であると思います。
QRP湘南みごかハウスでは、管理組合と工事施工者との間の中立の立場で適切な管理組合への提案、アドバイスを行います。
マンション管理の種類
マンションの管理には、大きく二つに分けられます。日常的な清掃、点検、整備、補修、小さな修繕など管理費会計（一般会計）にてまかなわれる経常的な保全と部位、材料の耐久性に応じて一定の周期で行う計画修繕と居住性能改善やグレードアップなどの改良工事があり、その費用は修繕積立金会計（特別会計）にてまかなわれる計画的な改修があります。
下記の項目をクリックすると詳細がご覧いただけます。
- 長期修繕計画
- 大規模修繕
- 直接仮設
- タイル部改修
- 外壁塗装
- 屋上防水
長期修繕計画
長期修繕計画は、前途の計画的な改修を25～30年間程度の中でいつ頃、どの程度の費用をかけて行うべきかを示したもので、マンション標準管理規約には管理組合の業務として長期修繕計画の作成又は変更が挙げられています。
長期修繕計画は修繕積立金額を決める際の基礎資料であり、マンションを維持管理していくうえで、最も重要な資料のひとつです。
大規模修繕
大規模修繕とは、通常足場を架けて行う外壁等改修のことをさしています。足場がなければできない外壁・屋根・バルコニー・外廊下廻り等の躯体、シーリング、防水、塗装、タイル、金物等改修工事を、改修時期に多少の 遅早があってもまとめて同時期に行うことで、効率よく確実に外壁面を一新しようとするものです。これに合わせて内部や設備の改修も行い建築物の全面的、総合的な一新を図ることもあります。
大規模修繕計画を作成するにあたり対象部位を明確化し、施工者に見積を依頼する時は、見積提出までに余裕の日数を確保し、質疑応答をくりかえし見積内容の確認を行いましょう。
工事契約後のトラブルの発生を防ぐ事が最も重要です。足場を架けなければ発見できない不具合が見つかり、追加工事を余儀なくされるおそれもあるからです。予算に少し余裕を持っておくことも必要です。
直接仮設
中高層マンションであれば枠組足場が一般的です。幅が60ｃｍの枠組足場であれば外壁から約1ｍの範囲が足場に供されるので、植木の枝払いや移植をしたり、専用庭の私物を片付けてもらわないと枠組足場を設置できません。
バルコニーも工事対象になるので、エアコン室外機以外の専有物はすべて取り込んでもらいます。植木鉢などは敷地内に仮置き場を用意して移動してもらう等の配慮も欠かせません。
枠組足場は建築物の全周にかけられ その外周はメッシュシートで養生されます。そのなかで居住者が暮らしながら工事が行われるのがマンションの大規模修繕です。
視界が遮られ風通しも良くない、足場の上を作業員が往来する等、居住者に多くのストレスがかかる環境であることを前提として認識する必要があります。
タイル部改修
タイル部改修の主眼は剥落事故防止にあります。浮き部は、足場がかかった時点で全数浮き調査を行い、浮き性状と原因に応じた修繕を行います。
浮いている部分が張付断面のどの箇所（タイルと張付モルタルの間、張付モルタルと下地モルタル又は躯体の間、下地モルタルと躯体の間）か、浮きタイルの範囲(点状、線状、小範囲、 面状、広範囲）はどの程度か等により、改修方法を検討・決定する必要があります。
改修方法には、エポキシ樹脂注入工法、タイル化粧ピン固定方法、張替工法等があります。タイルひび割れの原因の多くは、下地モルタルか躯体のひび割れです。ひび割れ幅が0.2ｍｍ程度以上のものは、下地ひび割れを補修した上で、張り替える必要があるでしょう。
下地挙動ひび割れ部では、伸縮目地を設けるか、弾性接着剤張りとするのがよいでしょう。タイル張面に伸縮目地がない場合は新たに伸縮目地を下地から設ける必要があります。
外壁塗装
外壁塗装には、美装性、耐候性、非汚染性、下地保護性、環境対応性、健康性、作業性、付着強度等の多用な性能が求められます。
隠ぺい性に優れた５厚膜型の複層塗材が主流です。改修では、新規塗膜が剥がれないよう既存塗膜及び下地脆弱部をどの程度剥がすかがポイントになるでしょう。
屋上防水
屋上防水は普段、目に触れることはほとんどありません。屋上には長年、風で運ばれてきた土や落ち葉により、排水ドレーンが詰まりかけて常に水が溜まっていることがよくあります。
なかには、草や木まではえていることもあります。こうした事により、ドレーン周りからの漏水が非常に高いと言えます。いくら防水の保証が１０年保証としても日頃の清掃がかなり影響します。よって、防水で一番施工精度が求められるのが、排水ドレーン周りとパラペットや塔屋周りの端末処理です。
防水の仕様には、アスファルト防水や露出砂付アスファルト防水、ウレタン防水、シート防水などがあります。また、歩行用、非歩行用など、ふつう人が出入りする、しないなど、その施工場所や使用方法によりかなりの 仕様が用意されています。
また、施工方法によりアスファルト防水やウレタン防水、ＦＲＰ防水では臭気に配慮することが必要です。 アスファルト防水であればアスファルトトーチ工法、ウレタン防水であればエコウレタンなどの製品があります。
ご相談・お見積りは無料です
QRP湘南みごかハウスでは無料でマンション管理組合運営に関する相談を行っております。
ご相談時には、マンションの管理会社が発行した長期修繕計画、そしてマンションの図面（データ化したもの）があると具体的なアドバイスがしやすい為、ご用意頂くと便利です。
